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        前5月开发投资额降0.3%,5月单月新房销售大增

        2020-06-21

        2020年5月,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。
        6月15日,国家统计局公布了2020年前5月各项数据:全国商品房销售面积与房屋新开工面积单月同比增速均回正,分别增9.7%、2.5%。土地购置面积累计同比降幅收窄至8.1%。在此推动下,前5月开发投资额增速与2019年同期齐平,仅微降0.3%。


        01

        销售面积单月同比增9.7%

        国家统计局数据显示,受疫情影响,1-5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。


        其中,住宅销售面积下降11.8%,办公楼销售面积下降26.7%,商业营业用房销售面积下降21.7%。商品房销售额46269亿元,下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。其中,住宅销售额下降8.4%,办公楼销售额下降35.3%,商业营业用房销售额下降26.6%。


        单月来看,2020年5月新房销售大幅增量,同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。


        5月商品房销售面积达14730万平方米,较2019年同期增达9.7%,销售金额14406亿元,同比增14%,其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。


        实际市场表现所展现的“红5月”与数据层面基本一致。随着房地产业重新步入正轨,杭州、南京、成都等热点城市屡屡出现“万人抢房”现象。如杭州远洋西溪公馆项目登记摇号,吸引了近6万人参与;南京江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了12815组买房人摇号,平均57人抢一套房。


        数据层面上,更多核心一二线及强三线支撑的东部、西部地区前5月商品房销售面积同比降幅以分别收至9.9%和9 3%,超过全国水平;中部、东北地区则仍有17.3%和22.4%的较大跌幅。


        02

        一线城市一、二手房价同环比齐升

        从全国商品住宅销售价格来看,一线城市一二手房房价同环比增速显著上扬,整体及二三线城市房价环比持稳、同比降速的总趋势未变。


        5月,一线新房房价环比增0.6%,涨幅扩大0.48pts;二手房房价同比增达4.1%,涨幅扩大1.12pts。其中上海新房房价环比上涨0.8%、北京二手房房价环比上涨1.8%最为显著。二三线城市一二手房房价同比增速均有回落,二线、三线分别回落达0.2pts和0.3pts。

        03

        前5月开发投资额同比微降0.3%

        受新开工及土拍市场增量支撑,1-5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1-4月份为下降2.8%。


        其中,东部地区房地产开发投资25190亿元,同比下降0.1%,降幅比1-4月份收窄3.0个百分点;中部地区投资9051亿元,下降6.8%,降幅收窄3.8个百分点;西部地区投资10175亿元,增长5.6%,增速提高1.9个百分点;东北地区投资1504亿元,增长0.5%,1-4月份为下降1.6%。


        前5月开发投资额累计值已与2019年同期基本齐平。5月开发投资额为1.28万亿元,同比增长8.1%,已恢复达到近2年常态月度的高位水平。


        我们认为,前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动,同时土拍市场持续回暖也为其提供了一定保障。疫情逐步得到控制后,全国房屋新开工面积逐月回升,在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下,房企多督促施工方加紧工期进度。


        此外,疫情后核心城市持续放出重点地段优质地块,土拍市场持续回暖,如杭州目前已实现土地出让收入过千亿。


        在新开工施工与土地购置两方支撑下,预计全国开发投资额增速将在6月累计回正,且在第三季度创新高。



        04

        5月新开工同比转正且增2.51%

        从新开工面积来看,5月房屋新开工面积达21765万平方米,环比增涨11%,达疫后新高,且与2019年末齐平,同比增速由负转正增2.51%,累计同比降幅也收至12.8%。


        同时,5月末,商品房待售面积51771万平方米,比4月末减少483万平方米。其中,住宅待售面积减少436万平方米,办公楼待售面积减少21万平方米,商业营业用房待售面积减少24万平方米。


        我们认为,后续房屋新开工面积仍将为开发投资额重要发力点,但单月规?;蚪セ芈?。一方面,从施工面积来看,自3月到达高点后单月规模已持续下降,至5月单月已仅22060万平方米,同比增速已降至2.3%,因此预计新开工面积后续也将面临见顶;另一方面,从历年规律来看,新开工面积下半年规模普遍低于上半年,因此后续规?;芈湟彩亲匀幌窒?。

        从土地购置面积来看,前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下,土地市场交易景气持续回升,5月,房地产开发景气指数为99.35,比4月份提高0.49点。考虑到5月挂牌土地的总建面仍处相对高位,预计6月土地购置面积仍将有大幅回升空间。

        我们认为从商品房销售来看,虽然5月多个核心城市市场飘红,但随着疫情导致的分化影响,预计后续核心城市与普通三四线城市、改善与刚需置业间的销售表现将更加分化,这将在一定程度上制约整体新房销售规?;厣?。


        对于土地购置、新开工、建安施工而言,考虑到整体施工面积逐渐降低,预计后续房屋新开工规模即将见顶回落;且在现金财务压力下,房企短期内仍将聚焦于核心城市优质地块拿地,随着各城市供地规模陆续发布,预计下半年土地购置层面恢复也将放缓。


        本文转载自:丁祖昱评楼市


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